Direct Capitalization

A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini (present value) yang digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel, perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan untuk properti yang sudah mapan dan dalam keadaan perekonomian yang stabil serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama (Perpetuity).

Konsep Jumlah Nilai Kini

Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)

Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:

·         Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)

·         Umur properti tak terhingga (n = ¥)

Maka rumus:                   V = I / R

Digunakan bila :

·         Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah

·         Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpetuity)

V = I / R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)

R = Tingkat Kapitalisasi (%)

B. Yield Capitalization

Pendekatan yield capitalization lebih mengacu pada teknik penilaian pendapatan dibandingkan pendekatan kapitalisasi langsung (direct capitalization) yang sederhana. Perbedaan utama dari pendekatan yang pertama dengan pendekatan yang belakangan adalah penggunaan arus kas yang diharapkan dari properti selama periode kepemilikan, termasuk harga jual diantisipasi (reversi) pada akhir periode periode kepemilikan.

Nilai Properti diperkirakan dengan mendiskontokan arus kas masa depan (future cash flows) yang ditarik ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat diskonto tepat dipilih tergantung pada karakteristik risiko properti dan kembali dicapai dalam kendaraan investasi alternatif. Dengan demikian kapitalisasi mengacu hasil sebagian besar untuk penggunaan model arus kas yang didiskontokan (DCF) untuk estimasi nilai properti.

Perhatikan bahwa tingkat diskonto yang digunakan dalam model DCF untuk diskon arus kas masa depan adalah tingkat yield dan sangat berbeda dari tingkat kapitalisasi atau capitalization rate yang digunakan dalam pendekatan direct capitalization.

Yield Rates Vs Capital Rates

Perbedaan antara nilai hasil yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi hasil dan tingkat topi digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan langsung adalah sebagai berikut:

1.    Tingkat Hasil (Yield Rate) memperhitungkan potensi fluktuasi Pendapatan Operasional Bersih (NOI) selama periode memegang, sedangkan (Capital Rate) tingkat tutup tidak.

2.    Tingkat Hasil memperhitungkan pajak penghasilan account dan belanja modal sebagai tingkat diskonto dalam model DCF biasanya diterapkan untuk arus kas setelah pajak, sedangkan cap rate diterapkan pada NOI, yang meskipun memperhitungkan pajak properti tidak memperhitungkan untuk pembayaran pajak penghasilan dan pengeluaran modal.

3.    Tingkat Hasil memperhitungkan harga jual kembali potensi properti pada akhir periode memegang dan, oleh karena itu, setiap keuntungan modal yang investor mungkin menyadari atas likuidasi dari penanaman modal. Tingkat cap tidak memperhitungkan keuntungan.

4.    Tingkat yield mencerminkan sehingga total return (pendapatan kembali ditambah kembali penghargaan) investor pasar rata-rata akan membutuhkan untuk properti yang diberikan dinilai tingkat risikonya. Tingkat topi hanya mencerminkan kembali pendapatan yang dibutuhkan oleh investor.

5.    Tingkat Yield tidak dapat diekstraksi dari transaksi pasar, sedangkan tarif topi biasanya diambil dari transaksi pasar langsung untuk yang harga penjualan dan NOI dari properti yang ditransaksikan diketahui.

C. Discounted Cash Flow (DCF)

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :

Ø  Prinsip antisipasi (principle of anticipation)

Ø  Penyesuaian seluruh data pasar

Ø  Analisa data pasar secara cermat

Ø  Data pasar harus akurat

Ø  Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

Proyeksi Pendapatan

Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendapatan

Ø  Menentukan proyeksi arus kas bersih

Ø  Menentukan tingkat diskonto

Ø  Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya

Ø  Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai

Ø  Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor
diskonto

Ø  Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal

Pendekatan Penilaian Aset

Dasar Penilaian

1.       Nilai Pasar

2.       Nilai Non Nilai Pasar

Prinsip Utama Nilai Pasar

·         Transferable

·         Mengacu pada persepsi pasar

·         HBU

Prinsip Utama Nilai Selain Pasar

·         Tidak transferable

·         Lebih pada estimasi / justifikasi penilai

·         Penggunaan yang ada

Banyak definisi Nilai Pasar yang diprofesi Penilai, berbeda dalam kalimat definisi, akan tetapi pada umumnya hampir sama dalam konsep berfikirnya semuanya adalah persepsi pasar. Segala bentuk transaksi dalam persepsi Nilai Pasar adalah dalam bentuk tunai (cash).

Faktor utama yang dapat berkembang pada definisi Nilai Pasar adalah :

1.       Adanya informasi kemampuan dan pengetahuan yang sama diantara penjual dan pembeli

2.       Bertindak hati-hati dan tanpa paksaan

3.       Pada tanggal tertentu

·         Definisi Market Value secara universal

“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the specified property rights sould sell after reasonable exposure in a competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft interest, and assuming that neither undue duress”

·         Definisi Market Value Menurut International Standards (International Valuation Standards Committee / IVSC)

“Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling seller in arm’s – lenght transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowedgeably, prudently, and without compulsion”.

·         Definisi Nilai Pasar Menurut SPI

“Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu ASET antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua belah pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”

Pendekatan Penilaian

·         Market Data Approach

·         Cost Approach

·         Income Approach

Nilai diindikasikan oleh penjualan baru-baru ini atas properti serupa di pasar (the sales comparison/market approach).

Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/menggantikan bangunan yang ada, dikurangi dengan berkurangnya nilai akibat depresiasi ditambah dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach).

Nilai adalah kemampuan dari properti untuk menghasilkan, yang didasarkan pada kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach).

Metode Penilaian

Metode penilaian adalah pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian. Metode penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna memperoleh dasar perhitungan dalam memberikan pendapat tentang nilai.

Macam-macam metode penilaian :

·         Metode Perbandingan Data Pasar

·         Metode Kalkulasi Biaya

·         Metode LDA

·         Metode Kapitalisasi

·         Metode DCF

Konsep Dasar Penilaian Aset

Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

Harga, Biaya, Pasar dan Nilai

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.

Konsep Nilai

·         Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.

·         Nilai adalah nilai kini dari pendapatan yang akan datang.

·         Nilai adalah Konsep Ekonomi

Hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya.

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.

·         Konsep Ekonomi dan Nilai.

Mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh terhadap penguasaan barang dan jasa pada tanggal tertentu.

·         Konsep Nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi.

Penjualan properti bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian.

·         Konsep Nilai Pasar

“Mencerminkan persepsi dan tindakan kolektif pasar, serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi pada umumnya yang berdasarkan pasar”.

“Nilai Pasar dari suatu ASET/properti lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni”.

Faktor Penentu Nilai

Faktor penentu nilai merupakan persyaratan yang harus dipenuhi agar suatu benda dapat memiliki nilai.

Menurut Eldred, faktor penentu nilai : V = f (D,U,S,T)

1.       Demand (Permintaan)

2.       Utility (Manfaat)

3.       Scarcity (Kelangkaan)

4.       Transferability (Peralihan Hak)

Prinsip-Prinsip Penilaian

Prinsip-prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian.

Beberapa prinsip yang harus diperhatikan:

1.       Highest and best use (Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin)

2.       Principle of supply and demand (Prinsip penawaran dan permintaan)

3.       Principle of substitution (Prinsip pengganti)

4.       Principle of anticipation (Prinsip keuntungan yang diharapkan)

5.       Principle of change (Prinsip adanya perubahan-perubahan)

6.       Principle of conformity (Prinsip kesesuaian)

7.       Principle of competition (Prinsip persaingan)

8.       Principle of increasing and decreasing return (Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)

9.       Principle of contribution (Prinsip kontribusi)

10.   Principle of balance (Prinsip keseimbangan)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:

·        memungkinkan secara fisik (phisically possible),

·        diijinkan oleh peraturan (legally permissible),

·        layak secara keuangan (financially feasible),

·        mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).

Jenis – Jenis Nilai

·         Nilai Pasar (Market Value).

Adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing – masing mengetahui dan bertindak hati – hati tanpa paksaan.

·         Nilai dalam Penggunaan (Value in Use).

Adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas penjualannya. Nilai dalam penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu property tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar.

·         Nilai Investasi (Investment Value).

Adalah nilai dari investasi untuk investor berdasarkan persyaratan investasinya. Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi yang ada.

·         Nilai Perusahaan sebagai Usaha yang Berjalan (Going Concern Value).

Adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap sebuah perusahaan yang berjalan, yang alokasi atau pembagian dari nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagian – bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat dilakukan, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar.

·         Nilai Kena Pajak ( Assessed, Rateable, Taxable Value).

Adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan tarif dan atau penentuan pajak properti. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung dalam hubungannya kepada basis nilai pasar.

·         Nilai Biaya Penggantian Baru (New Reproduction Cost).

Adalah perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk pengadaan pembangunan / pengganti property baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya supervise, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi / bonus.

·         Nilai Asuransi (Insurable Value).

Adalah nilai property sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi – kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi ( perkiraan jumlah yang diperoleh dari perhitungan biaya pengganti baru dari bagian – bagian property yang perlu diasuransikan, dikurangi penyusutan karena kerusakan fisik) dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

·         Nilai Likuidasi (Liquidation Value).

Adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual beli property di pasar dalam waktu yang relative pendek / terbatas dimana penjual terpaksa untuk menjual, sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli.

·         Nilai Realisasi Lelang (Auction Realisable Value).

Adalah nilai pasar dari sebuah asset yang dijual pada suatu kegiatan lelang public yang dipromosikan secara layak, dilaksanakan dan dihadiri sebagaimana layaknya suatu kegiatan lelang public, dan diasumsikan bahwa penjualan dilaksanakan di tempat, dan semua asset dalam daftar inventarisasi ditawarkan untuk dijual pada satu kegiatan lelang, kemudian lebih lanjut diasumsikan dalam proses penilaian, bahwa asset akan dipindahkan dari tempatnya setelah proses penjualan.

·         Nilai Buku (Book Value).

Adalah biaya perolehan / nilai aktiva yang dicatat dalam pembukuan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah (akumulasi) penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset tersebut.

Tujuan dan Proses Penilaian Aset

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.


Definisi Penilaian Aset

Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:

•      Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
•       Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
•      Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
•      Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information).

Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

Tujuan Penilaian Aset / Properti

Standar Penilaian Indonesia memperlihatkan dan mengelompokkan tujuan penilaian :

•       Dasar Penilaian Nilai Pasar (jual beli, sewa)
•       Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar (asuransi)
•       Penilaian untuk Laporan Keuangan
•     Penilaian untuk Jaminan Pelunasan Utang Dalam Bentuk Hak Tanggungan dan Surat Pengakuan Utang

Tujuan Penilaian Aset Publik

•       Kepentingan Laporan Keuangan
•       Kepentingan untuk Asuransi
•     Kepentingan untuk Jual / Beli, tukar guling / ruislag, sewa menyewa Bangun Operasikan Transfer / Kembalikan (BOT), Bangun Transfer / Kembalikan Operasikan (BOT), Kerjasama Operasi (KSO)
•       Kepentingan Pengelolaan Aset (Manajemen Aset)
•       Kepentingan Informasi Eksternal
•        Perbuatan hukum, pemindahan hak (penguasaan yuridis)
•         Penyajian utang piutang dan pemberian hak tanggungan
•         Gugatan atas penguasaan properti (litigasi)
•        Pajak
•        Konsultansi (Investasi)

 Proses Penilaian

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.

Sistematika Proses Penilaian menurut SPI adalah sebagai berikut:

1.       Definisi masalah :

a.       Identifikasi dari real estat

b.       Identifikasi hak atas properti yang dinilai

c.       Penggunaan/tujuan penilaian

d.       Definisi dari nilai

e.       Tanggal penilaian

f.        Deskripsi dari ruang lingkup penilaian

g.       Kondisi yang membatasi lainnya.

2.       Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data

a.       Umum ( daerah, kota dan lingkungan) : aspek sosial, ekonomis, pemerintahan serta lingkungan.

b.       Khusus (subyeknya dan perbandingannya) : lokasi dan pengembangannya, biaya dan depresiasi, pendapatan/pengeluaran dan capitalisasi rate, sejarah kepemilikan dan penggunaan properti.

3.       Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai) :

a.       Persediaan dari properti pesaing

b.       Penjualan dan daftar peminat

c.       Kekosongan dan penawaran

d.       Tingkat penyerapan

e.       Studi permintaan.

4.    Highest and best use analysis

a.       Tanah kosong

b.       Tanah dengan pengembangan

c.       Hal-hal yang berkaitan dengan penggunaan, waktu dan pemain di pasar.

5.       Estimasi nilai tanah

6.       Aplikasi dari ketiga pendekatan :cost, market/sales comparison dan income capitalization.

7.       Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir.

8.       Laporan dari penilaian.

Identifikasi Real Estat

Suatu properti diidentifikasikan berdasarkan alamat jalan, lokasi atau data deskriftif lain yang memungkinkan untuk menentukan lokasi properti tersebut. Deskripsi yang lengkap adalah sesuai dengan surat tanah yang memuat peta lokasi, batasbatasnya, luasnya. Deskripsi harus akurat dan untuk itu harus mencari informasi dari instansi pemerintah yang berkompeten.

Identifikasi hak atas properti

Penilaian atas real property mencakup penilaian fisik dan hak yang dimiliki oleh satu atau lebih individu ataupun badan hukum atas tanah dan penggunaan serta pengembangannya. Seorang penilai bisa melakukan estimasi atas nilai dari suatu pungutan/biaya yang dikenakan terhadap real estat yang sederhana atau sebagian kepentingan yang ditimbulkan oleh bagian kepemilikan atas suatu hak.

Penggunaan penilai

Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan informasi yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan penggunaan penilaian ketika mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa penilai. Untuk mencegah pekerjaan yang sia-sia, penilai dan klien harus mencapai suatu pengertian timbal balik yang sama mengenai penggunaan dan kepemilikan dari laporan penilaian dan kesimpulannya.

Definisi nilai

Tujuan dari proses penilaian adalah untuk menetukan estimasi nilai suatu properti, sehingga tipe tertentu dari suatu nilai dan kepentingan yang ada harus diidentifikasi secara tegas dan jelas. Pernyataan tujuan penilaian pada laporan akhir dari nilai akhir yang ditentukan dalam rencana kerja penilaian sebelumnya, menentukan ruang lingkup dari penugasan penilaian. Jenis dari nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar, nilai guna (use value), going concern value, investment value dan assesed value serta insurable value. Pernyataan tertulis dari nilai yang dimaksudkan harus dinyatakan dalam setiap laporan penilaian.

Tanggal penilaian

Tangal penilaian harus dicantumkan karena faktorfaktor yang mempengaruhi nilai real property terus berubah. Walau kondisi yang diamati pada saat penilaian masih sama dalam jangka waktu tertentu setelah penilaian, suatu estimasi nilai dipertimbangkan berlaku hanya untuk waktu tertentu yang secara tegas dinyatakan dalam laporan penilaian. Nilai pasar biasanya dilihat sebagai refleksi dari persepsi pelaku pasar untuk kondisi dimasa mendatang, dan persepsi itu didasarkan pada bukti nyata di pasar pada suatu periode waktu tertentu. Nilai mencerminkan kondisi ekonomi pada suatu waktu tertentu, dan perubahan tiba-tiba didalam bisnis dan pasar real estat dapat mempengaruhi nilai secara dramatis.

Deskripsi ruang lingkup penilaian

Ruang lingkup penilaian menunjuk pada luas dari proses data dikumpulkan, dipastikan dan dilaporkan. Ruang lingkup harus dijelaskan untuk memproteksi pihak ketiga yang menyandarkan diri pada laporan penilaian yang mungkin dipengaruhi oleh informasi tersebut. Penilai menentukan luas kerjanya dan laporan didasarkan pada pentingnya problema dan persetujuan dengan klien.

Pembatasan yang lain

Identifikasi real estat dan hak atas properti yang dinilai, tanggal estimasi nilai, penggunaan penilaian dan definisi dari nilai semua memenuhi persyaratan penilaian. Biasanya beberapa kondisi tertentu juga dikenakan untuk membatasi pengunaan laporan untuk tujuan yang lain. Pernyataan persyaratan kondisi tertentu juga dimuat dalam laporan untuk kepentingan proteksi terhadap penilai.

Analisa pendahuluan dan seleksi serta koleksi data

Setelah menentukan masalahnya, penilai sudah siap untuk melakukan analisa pendahuluan guna menentukan ciri dan ruang lingkup tugas pekerjaan serta beban kerja yang diperlukan untuk mengumpulkan data yang diperlukan. Analisa pendahuluan dan rencana kerja tergantung pada tugas pekerjaan dan tipe/jenis property yang akan dinilai.

Ada tiga jenis data yang dikumpulkan oleh penilai, yaitu data umum, data khusus dan data competisi supply dan demand. Data umum berkenaan dengan informasi mengenai kecenderungan pada kondisi sosial, ekonomi, pemerintahan, lingkungan hidup yang mempengaruhi nilai properti. Suatu trend adalah suatu momentum atau kecenderungan dalam suatu arah umum yang disebabkan oleh suatu seri perubahan yang saling berhubungan.

Data khusus adalah yang berkenaan dengan properti yang akan dinilai dan berkenaan pula dengan properti yang dapat dibandingkan. Data tersebut termasuk aspek legal, pisik, lokasi, biaya dan pendapatan serta informasi pengeluaran yang berkenaan dengan properti serta data perbandingan penjualan secara rinci.

Data kompetisi supply dan demand berkenaan dengan posisi kompetisi dari properti dimasa depan. Data penawaran (supply) termasuk pula persediaan yang ada serta rencana/usulan properti pesaing, tingkat hunian serta tingkat penyerapan. Data permintaan (demand) bisa terdiri atas data kependudukan, pendapatan, kebutuhan tenaga kerja (tenaga kerja yang dipekerjakan), serta penelitian data tentang potensi pemakai properti. Dari data-data itu suatu estimasi tentang permintaan yang akan datang berdasarkan kondisi sekarang atau penggunaan yang punya prospek kedepan atau yang pengembangan penggunaan properti akan dapat dihasilkan.

Laporan penetapan nilai

Estimasi akhir dari nilai yang ditetapkan yang merupakan tujuan dari proses penilaian, dalam beberapa hal bisa dilaporkan dalam bentuk kisaran/range suatu nilai, namun biasanya dilaporkan sebagai satu/single angka nilai. Suatu laporan yang disebut sebagai "self contained appraisal report" adalah laporan yang memasukkan semua data yang menjadi bahan pertimbangan dan analisa, metode yang digunakan, serta alasan yang digunakan untuk memperoleh estimasi nilai akhir. Analisa penilaian yang singkat mampu memberikan kepada pembacanya untuk memahami permasalahan yang dihadapi serta fakta data yang dikemukakan serta agar dapat mengikuti jalan pemikiran dan alasan yang melatarbelakangi kesimpulan penilai atas suatu nilai.

Estimasi nilai adalah opini dari penilai dan mencerminkan pengalaman serta pendapat yang telah dia terapkan dalam mempelajari data yang dikumpulkan. Laporan penilaian adalah "tangible expression" dari pekerjaan penilaian. Dalam menyiapkan laporan, penilai wajib memperhatikan secara khusus pada gaya penulisan, sistematika, presentasi, dan semua penampilan secara keseluruhan. Kesimpulan dari penilaian mungkin dapat disampaikan kepada klien baik secara lisan maupun tertulis. Laporan tertulis bisa berupa self contained report, summary report ataupun restricted report.