Direct Capitalization

A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini (present value) yang digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel, perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan untuk properti yang sudah mapan dan dalam keadaan perekonomian yang stabil serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama (Perpetuity).

Konsep Jumlah Nilai Kini

Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)

Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:

·         Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)

·         Umur properti tak terhingga (n = ¥)

Maka rumus:                   V = I / R

Digunakan bila :

·         Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah

·         Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpetuity)

V = I / R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)

R = Tingkat Kapitalisasi (%)

B. Yield Capitalization

Pendekatan yield capitalization lebih mengacu pada teknik penilaian pendapatan dibandingkan pendekatan kapitalisasi langsung (direct capitalization) yang sederhana. Perbedaan utama dari pendekatan yang pertama dengan pendekatan yang belakangan adalah penggunaan arus kas yang diharapkan dari properti selama periode kepemilikan, termasuk harga jual diantisipasi (reversi) pada akhir periode periode kepemilikan.

Nilai Properti diperkirakan dengan mendiskontokan arus kas masa depan (future cash flows) yang ditarik ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat diskonto tepat dipilih tergantung pada karakteristik risiko properti dan kembali dicapai dalam kendaraan investasi alternatif. Dengan demikian kapitalisasi mengacu hasil sebagian besar untuk penggunaan model arus kas yang didiskontokan (DCF) untuk estimasi nilai properti.

Perhatikan bahwa tingkat diskonto yang digunakan dalam model DCF untuk diskon arus kas masa depan adalah tingkat yield dan sangat berbeda dari tingkat kapitalisasi atau capitalization rate yang digunakan dalam pendekatan direct capitalization.

Yield Rates Vs Capital Rates

Perbedaan antara nilai hasil yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi hasil dan tingkat topi digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan langsung adalah sebagai berikut:

1.    Tingkat Hasil (Yield Rate) memperhitungkan potensi fluktuasi Pendapatan Operasional Bersih (NOI) selama periode memegang, sedangkan (Capital Rate) tingkat tutup tidak.

2.    Tingkat Hasil memperhitungkan pajak penghasilan account dan belanja modal sebagai tingkat diskonto dalam model DCF biasanya diterapkan untuk arus kas setelah pajak, sedangkan cap rate diterapkan pada NOI, yang meskipun memperhitungkan pajak properti tidak memperhitungkan untuk pembayaran pajak penghasilan dan pengeluaran modal.

3.    Tingkat Hasil memperhitungkan harga jual kembali potensi properti pada akhir periode memegang dan, oleh karena itu, setiap keuntungan modal yang investor mungkin menyadari atas likuidasi dari penanaman modal. Tingkat cap tidak memperhitungkan keuntungan.

4.    Tingkat yield mencerminkan sehingga total return (pendapatan kembali ditambah kembali penghargaan) investor pasar rata-rata akan membutuhkan untuk properti yang diberikan dinilai tingkat risikonya. Tingkat topi hanya mencerminkan kembali pendapatan yang dibutuhkan oleh investor.

5.    Tingkat Yield tidak dapat diekstraksi dari transaksi pasar, sedangkan tarif topi biasanya diambil dari transaksi pasar langsung untuk yang harga penjualan dan NOI dari properti yang ditransaksikan diketahui.

C. Discounted Cash Flow (DCF)

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :

Ø  Prinsip antisipasi (principle of anticipation)

Ø  Penyesuaian seluruh data pasar

Ø  Analisa data pasar secara cermat

Ø  Data pasar harus akurat

Ø  Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

Proyeksi Pendapatan

Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendapatan

Ø  Menentukan proyeksi arus kas bersih

Ø  Menentukan tingkat diskonto

Ø  Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya

Ø  Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai

Ø  Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor
diskonto

Ø  Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal