Pendekatan Penilaian Aset

Dasar Penilaian

1.       Nilai Pasar

2.       Nilai Non Nilai Pasar

Prinsip Utama Nilai Pasar

·         Transferable

·         Mengacu pada persepsi pasar

·         HBU

Prinsip Utama Nilai Selain Pasar

·         Tidak transferable

·         Lebih pada estimasi / justifikasi penilai

·         Penggunaan yang ada

Banyak definisi Nilai Pasar yang diprofesi Penilai, berbeda dalam kalimat definisi, akan tetapi pada umumnya hampir sama dalam konsep berfikirnya semuanya adalah persepsi pasar. Segala bentuk transaksi dalam persepsi Nilai Pasar adalah dalam bentuk tunai (cash).

Faktor utama yang dapat berkembang pada definisi Nilai Pasar adalah :

1.       Adanya informasi kemampuan dan pengetahuan yang sama diantara penjual dan pembeli

2.       Bertindak hati-hati dan tanpa paksaan

3.       Pada tanggal tertentu

·         Definisi Market Value secara universal

“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the specified property rights sould sell after reasonable exposure in a competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft interest, and assuming that neither undue duress”

·         Definisi Market Value Menurut International Standards (International Valuation Standards Committee / IVSC)

“Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling seller in arm’s – lenght transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowedgeably, prudently, and without compulsion”.

·         Definisi Nilai Pasar Menurut SPI

“Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu ASET antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua belah pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”

Pendekatan Penilaian

·         Market Data Approach

·         Cost Approach

·         Income Approach

Nilai diindikasikan oleh penjualan baru-baru ini atas properti serupa di pasar (the sales comparison/market approach).

Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/menggantikan bangunan yang ada, dikurangi dengan berkurangnya nilai akibat depresiasi ditambah dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach).

Nilai adalah kemampuan dari properti untuk menghasilkan, yang didasarkan pada kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach).

Metode Penilaian

Metode penilaian adalah pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian. Metode penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna memperoleh dasar perhitungan dalam memberikan pendapat tentang nilai.

Macam-macam metode penilaian :

·         Metode Perbandingan Data Pasar

·         Metode Kalkulasi Biaya

·         Metode LDA

·         Metode Kapitalisasi

·         Metode DCF