Jumat, 06 Januari 2012

Tujuan dan Proses Penilaian Aset

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.


Definisi Penilaian Aset

Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
  •      Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
  •       Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
  •      Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
  •      Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information).

Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
Tujuan Penilaian Aset / Properti
Standar Penilaian Indonesia memperlihatkan dan mengelompokkan tujuan penilaian :
  •       Dasar Penilaian Nilai Pasar (jual beli, sewa)
  •       Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar (asuransi)
  •       Penilaian untuk Laporan Keuangan
  •     Penilaian untuk Jaminan Pelunasan Utang Dalam Bentuk Hak Tanggungan dan Surat Pengakuan Utang

Tujuan Penilaian Aset Publik
  •       Kepentingan Laporan Keuangan
  •       Kepentingan untuk Asuransi
  •     Kepentingan untuk Jual / Beli, tukar guling / ruislag, sewa menyewa Bangun Operasikan Transfer / Kembalikan (BOT), Bangun Transfer / Kembalikan Operasikan (BOT), Kerjasama Operasi (KSO)
  •       Kepentingan Pengelolaan Aset (Manajemen Aset)
  •       Kepentingan Informasi Eksternal
  •        Perbuatan hukum, pemindahan hak (penguasaan yuridis)
  •         Penyajian utang piutang dan pemberian hak tanggungan
  •         Gugatan atas penguasaan properti (litigasi)
  •        Pajak
  •        Konsultansi (Investasi)

 Proses Penilaian
Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
Sistematika Proses Penilaian menurut SPI adalah sebagai berikut:
1.       Definisi masalah :
a.       Identifikasi dari real estat
b.       Identifikasi hak atas properti yang dinilai
c.       Penggunaan/tujuan penilaian
d.       Definisi dari nilai
e.       Tanggal penilaian
f.        Deskripsi dari ruang lingkup penilaian
g.       Kondisi yang membatasi lainnya.
2.       Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data
a.       Umum ( daerah, kota dan lingkungan) : aspek sosial, ekonomis, pemerintahan serta lingkungan.
b.       Khusus (subyeknya dan perbandingannya) : lokasi dan pengembangannya, biaya dan depresiasi, pendapatan/pengeluaran dan capitalisasi rate, sejarah kepemilikan dan penggunaan properti.
3.       Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai) :
a.       Persediaan dari properti pesaing
b.       Penjualan dan daftar peminat
c.       Kekosongan dan penawaran
d.       Tingkat penyerapan
e.       Studi permintaan.
4.    Highest and best use analysis
a.       Tanah kosong
b.       Tanah dengan pengembangan
c.       Hal-hal yang berkaitan dengan penggunaan, waktu dan pemain di pasar.
5.       Estimasi nilai tanah
6.       Aplikasi dari ketiga pendekatan :cost, market/sales comparison dan income capitalization.
7.       Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir.
8.       Laporan dari penilaian.
Identifikasi Real Estat
Suatu properti diidentifikasikan berdasarkan alamat jalan, lokasi atau data deskriftif lain yang memungkinkan untuk menentukan lokasi properti tersebut. Deskripsi yang lengkap adalah sesuai dengan surat tanah yang memuat peta lokasi, batasbatasnya, luasnya. Deskripsi harus akurat dan untuk itu harus mencari informasi dari instansi pemerintah yang berkompeten.
Identifikasi hak atas properti
Penilaian atas real property mencakup penilaian fisik dan hak yang dimiliki oleh satu atau lebih individu ataupun badan hukum atas tanah dan penggunaan serta pengembangannya. Seorang penilai bisa melakukan estimasi atas nilai dari suatu pungutan/biaya yang dikenakan terhadap real estat yang sederhana atau sebagian kepentingan yang ditimbulkan oleh bagian kepemilikan atas suatu hak.
Penggunaan penilai
Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan informasi yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan penggunaan penilaian ketika mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa penilai. Untuk mencegah pekerjaan yang sia-sia, penilai dan klien harus mencapai suatu pengertian timbal balik yang sama mengenai penggunaan dan kepemilikan dari laporan penilaian dan kesimpulannya.
Definisi nilai
Tujuan dari proses penilaian adalah untuk menetukan estimasi nilai suatu properti, sehingga tipe tertentu dari suatu nilai dan kepentingan yang ada harus diidentifikasi secara tegas dan jelas. Pernyataan tujuan penilaian pada laporan akhir dari nilai akhir yang ditentukan dalam rencana kerja penilaian sebelumnya, menentukan ruang lingkup dari penugasan penilaian. Jenis dari nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar, nilai guna (use value), going concern value, investment value dan assesed value serta insurable value. Pernyataan tertulis dari nilai yang dimaksudkan harus dinyatakan dalam setiap laporan penilaian.
Tanggal penilaian
Tangal penilaian harus dicantumkan karena faktorfaktor yang mempengaruhi nilai real property terus berubah. Walau kondisi yang diamati pada saat penilaian masih sama dalam jangka waktu tertentu setelah penilaian, suatu estimasi nilai dipertimbangkan berlaku hanya untuk waktu tertentu yang secara tegas dinyatakan dalam laporan penilaian. Nilai pasar biasanya dilihat sebagai refleksi dari persepsi pelaku pasar untuk kondisi dimasa mendatang, dan persepsi itu didasarkan pada bukti nyata di pasar pada suatu periode waktu tertentu. Nilai mencerminkan kondisi ekonomi pada suatu waktu tertentu, dan perubahan tiba-tiba didalam bisnis dan pasar real estat dapat mempengaruhi nilai secara dramatis.
Deskripsi ruang lingkup penilaian
Ruang lingkup penilaian menunjuk pada luas dari proses data dikumpulkan, dipastikan dan dilaporkan. Ruang lingkup harus dijelaskan untuk memproteksi pihak ketiga yang menyandarkan diri pada laporan penilaian yang mungkin dipengaruhi oleh informasi tersebut. Penilai menentukan luas kerjanya dan laporan didasarkan pada pentingnya problema dan persetujuan dengan klien.
Pembatasan yang lain
Identifikasi real estat dan hak atas properti yang dinilai, tanggal estimasi nilai, penggunaan penilaian dan definisi dari nilai semua memenuhi persyaratan penilaian. Biasanya beberapa kondisi tertentu juga dikenakan untuk membatasi pengunaan laporan untuk tujuan yang lain. Pernyataan persyaratan kondisi tertentu juga dimuat dalam laporan untuk kepentingan proteksi terhadap penilai.
Analisa pendahuluan dan seleksi serta koleksi data
Setelah menentukan masalahnya, penilai sudah siap untuk melakukan analisa pendahuluan guna menentukan ciri dan ruang lingkup tugas pekerjaan serta beban kerja yang diperlukan untuk mengumpulkan data yang diperlukan. Analisa pendahuluan dan rencana kerja tergantung pada tugas pekerjaan dan tipe/jenis property yang akan dinilai.
Ada tiga jenis data yang dikumpulkan oleh penilai, yaitu data umum, data khusus dan data competisi supply dan demand. Data umum berkenaan dengan informasi mengenai kecenderungan pada kondisi sosial, ekonomi, pemerintahan, lingkungan hidup yang mempengaruhi nilai properti. Suatu trend adalah suatu momentum atau kecenderungan dalam suatu arah umum yang disebabkan oleh suatu seri perubahan yang saling berhubungan.
Data khusus adalah yang berkenaan dengan properti yang akan dinilai dan berkenaan pula dengan properti yang dapat dibandingkan. Data tersebut termasuk aspek legal, pisik, lokasi, biaya dan pendapatan serta informasi pengeluaran yang berkenaan dengan properti serta data perbandingan penjualan secara rinci.
Data kompetisi supply dan demand berkenaan dengan posisi kompetisi dari properti dimasa depan. Data penawaran (supply) termasuk pula persediaan yang ada serta rencana/usulan properti pesaing, tingkat hunian serta tingkat penyerapan. Data permintaan (demand) bisa terdiri atas data kependudukan, pendapatan, kebutuhan tenaga kerja (tenaga kerja yang dipekerjakan), serta penelitian data tentang potensi pemakai properti. Dari data-data itu suatu estimasi tentang permintaan yang akan datang berdasarkan kondisi sekarang atau penggunaan yang punya prospek kedepan atau yang pengembangan penggunaan properti akan dapat dihasilkan.
Laporan penetapan nilai
Estimasi akhir dari nilai yang ditetapkan yang merupakan tujuan dari proses penilaian, dalam beberapa hal bisa dilaporkan dalam bentuk kisaran/range suatu nilai, namun biasanya dilaporkan sebagai satu/single angka nilai. Suatu laporan yang disebut sebagai "self contained appraisal report" adalah laporan yang memasukkan semua data yang menjadi bahan pertimbangan dan analisa, metode yang digunakan, serta alasan yang digunakan untuk memperoleh estimasi nilai akhir. Analisa penilaian yang singkat mampu memberikan kepada pembacanya untuk memahami permasalahan yang dihadapi serta fakta data yang dikemukakan serta agar dapat mengikuti jalan pemikiran dan alasan yang melatarbelakangi kesimpulan penilai atas suatu nilai.
Estimasi nilai adalah opini dari penilai dan mencerminkan pengalaman serta pendapat yang telah dia terapkan dalam mempelajari data yang dikumpulkan. Laporan penilaian adalah "tangible expression" dari pekerjaan penilaian. Dalam menyiapkan laporan, penilai wajib memperhatikan secara khusus pada gaya penulisan, sistematika, presentasi, dan semua penampilan secara keseluruhan. Kesimpulan dari penilaian mungkin dapat disampaikan kepada klien baik secara lisan maupun tertulis. Laporan tertulis bisa berupa self contained report, summary report ataupun restricted report.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar