Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Konsep Nilai
· Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.
· Nilai adalah nilai kini dari pendapatan yang akan datang.
· Nilai adalah Konsep Ekonomi
Hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
· Konsep Ekonomi dan Nilai.
Mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh terhadap penguasaan barang dan jasa pada tanggal tertentu.
· Konsep Nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi.
Penjualan properti bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian.
· Konsep Nilai Pasar
“Mencerminkan persepsi dan tindakan kolektif pasar, serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi pada umumnya yang berdasarkan pasar”.
“Nilai Pasar dari suatu ASET/properti lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni”.
Faktor Penentu Nilai
Faktor penentu nilai merupakan persyaratan yang harus dipenuhi agar suatu benda dapat memiliki nilai.
Menurut Eldred, faktor penentu nilai : V = f (D,U,S,T)
1. Demand (Permintaan)
2. Utility (Manfaat)
3. Scarcity (Kelangkaan)
4. Transferability (Peralihan Hak)
Prinsip-Prinsip Penilaian
Prinsip-prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian.
Beberapa prinsip yang harus diperhatikan:
1. Highest and best use (Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin)
2. Principle of supply and demand (Prinsip penawaran dan permintaan)
3. Principle of substitution (Prinsip pengganti)
4. Principle of anticipation (Prinsip keuntungan yang diharapkan)
5. Principle of change (Prinsip adanya perubahan-perubahan)
6. Principle of conformity (Prinsip kesesuaian)
7. Principle of competition (Prinsip persaingan)
8. Principle of increasing and decreasing return (Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)
9. Principle of contribution (Prinsip kontribusi)
10. Principle of balance (Prinsip keseimbangan)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:
· memungkinkan secara fisik (phisically possible),
· diijinkan oleh peraturan (legally permissible),
· layak secara keuangan (financially feasible),
· mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).
Jenis – Jenis Nilai
· Nilai Pasar (Market Value).
Adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing – masing mengetahui dan bertindak hati – hati tanpa paksaan.
· Nilai dalam Penggunaan (Value in Use).
Adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas penjualannya. Nilai dalam penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu property tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar.
· Nilai Investasi (Investment Value).
Adalah nilai dari investasi untuk investor berdasarkan persyaratan investasinya. Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi yang ada.
· Nilai Perusahaan sebagai Usaha yang Berjalan (Going Concern Value).
Adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap sebuah perusahaan yang berjalan, yang alokasi atau pembagian dari nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagian – bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat dilakukan, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar.
· Nilai Kena Pajak ( Assessed, Rateable, Taxable Value).
Adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan tarif dan atau penentuan pajak properti. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung dalam hubungannya kepada basis nilai pasar.
· Nilai Biaya Penggantian Baru (New Reproduction Cost).
Adalah perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk pengadaan pembangunan / pengganti property baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya supervise, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi / bonus.
· Nilai Asuransi (Insurable Value).
Adalah nilai property sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi – kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi ( perkiraan jumlah yang diperoleh dari perhitungan biaya pengganti baru dari bagian – bagian property yang perlu diasuransikan, dikurangi penyusutan karena kerusakan fisik) dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.
· Nilai Likuidasi (Liquidation Value).
Adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual beli property di pasar dalam waktu yang relative pendek / terbatas dimana penjual terpaksa untuk menjual, sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli.
· Nilai Realisasi Lelang (Auction Realisable Value).
Adalah nilai pasar dari sebuah asset yang dijual pada suatu kegiatan lelang public yang dipromosikan secara layak, dilaksanakan dan dihadiri sebagaimana layaknya suatu kegiatan lelang public, dan diasumsikan bahwa penjualan dilaksanakan di tempat, dan semua asset dalam daftar inventarisasi ditawarkan untuk dijual pada satu kegiatan lelang, kemudian lebih lanjut diasumsikan dalam proses penilaian, bahwa asset akan dipindahkan dari tempatnya setelah proses penjualan.
· Nilai Buku (Book Value).
Adalah biaya perolehan / nilai aktiva yang dicatat dalam pembukuan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah (akumulasi) penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset tersebut.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar